Эксперт назвала порядок продажи ипотечной квартиры

Продать квартиру с действующей ипотекой возможно, однако такая сделка требует тщательной подготовки. Необходимо либо погасить задолженность и снять обременение, либо корректно оформить его переход новому собственнику, обеспечив юридическую прозрачность и безопасность для всех участников. О том, как провести такую сделку без рисков, рассказала 6 июня «Известиям» руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Наталья Газетдинова.

По словам специалиста, наличие залога ограничивает возможности владельца распоряжаться недвижимостью: без одобрения банка он не может продать или подарить объект. Именно поэтому большинство покупателей предпочитают, чтобы все ограничения были сняты до регистрации перехода права собственности.

«Первым шагом необходимо запросить в банке справку об остатке задолженности и условиях досрочного погашения. В документе будут указаны точная сумма долга, начисленные проценты и возможные дополнительные платежи», — пояснила Газетдинова.

Существует несколько способов проведения такой сделки. Самый простой вариант — полностью закрыть ипотеку до продажи. После погашения кредита банк снимает залог, и объект можно реализовать без дополнительных ограничений. Если собственник не готов досрочно рассчитаться с банком самостоятельно, используется схема с одновременным погашением долга во время сделки. В этом случае стороны заранее согласовывают порядок расчетов, например через аккредитив. Часть средств покупателя направляется на закрытие кредита, оставшаяся сумма передается продавцу. После этого банк снимает обременение, а право собственности переходит новому владельцу.

Еще один вариант — перевод обязательств на покупателя. В такой ситуации кредитная организация либо переоформляет действующий заем, либо заключает новый договор. Однако этот механизм применяется только при согласии банка и подтвержденной платежеспособности нового заемщика.

Эксперт рекомендует заранее обсудить с кредитором все технические нюансы: порядок погашения задолженности, перечень необходимых документов, сроки снятия залога и выдачи закладной, если она оформлялась. Желательно также получить письменное подтверждение процедуры закрытия кредита.

На вторичном рынке для расчетов чаще всего используется аккредитив: деньги резервируются в банке и перечисляются продавцу только после выполнения всех условий сделки. При уступке прав требования по договору долевого участия механизм отличается: средства находятся на эскроу-счете, который после регистрации договора уступки переоформляется на нового участника.

Одним из главных рисков остается ситуация, когда задолженность погашена не полностью, поэтому важно запросить у банка официальный расчет суммы к оплате и документальное подтверждение полного закрытия обязательств. Если речь идет о переводе кредита или уступке прав, необходимо заранее уточнить требования кредитной организации к новому заемщику.

«Реализовать квартиру с действующей ипотекой можно несколькими способами: полностью закрыть долг до сделки, провести расчеты с одновременным погашением кредита либо оформить перевод обязательств на покупателя. Главное — обеспечить прозрачность процесса и согласовать все действия между сторонами и банком. При грамотной подготовке такая сделка проходит безопасно и без лишних сложностей», — резюмировала Газетдинова.

29 мая вице-президент по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова назвала повышающие стоимость квартиры при перепродаже факторы. По ее словам, именно локация формирует более половины стоимости квартиры. В престижных районах крупных городов жилье аналогичной площади может стоить на 50–70% дороже, чем на окраинах. Существенную роль играет и транспортная доступность: близость к метро в пределах 10–15 минут пешком увеличивает цену на 10–20%, а соседство с парками, набережными и зелеными зонами — еще на 15–25%.