Можно ли увеличить срок ипотеки, чтобы снизить платеж, и как это сделать?

Отметим, что по факту реструктуризации значительно вырастает общая переплата по процентам (по сравнению с тем, если ипотека будет платиться по полному номинальному графику) — с 2 569 656 рублей (при 20 годах платежей) до 4 171 025 (при 30 годах). Банку она, таким образом, весьма выгодна, но для клиента имеет смысл лишь с точки зрения облегчения текущего финансового бремени.

На практике сокращение сроков ипотеки может быть произведено за счет:

• рефинансирования (погашения текущей ипотеки за счет нового кредита с более длительным сроком действия и, соответственно, меньшей суммой ежемесячных платежей);
• пересмотра условий кредитования по текущей ипотеке — реструктуризации.

Оба варианта, несмотря на разницу по многим юридическим признакам, по существу очень близки друг к другу. Рефинансирование — это фактически тоже пересмотр условий кредитования, только оформляемый в рамках отдельного кредитного договора, замещающего исходный. Оно может быть произведено при оформлении новой ипотеки в другом банке, если когда заемщику отказывает в реструктуризации его собственный банк.

Условимся, что увеличение срока ипотеки будет происходить в рамках реструктуризации — когда заемщик предпринимает попытку улучшить условия по текущей ипотеке в своем же банке, не обращаясь на сторону за рефинансированием. Рассмотрим, на каких условиях осуществляют реструктуризацию крупнейшие российские банки — Сбербанк и ВТБ.

Увеличение срока ипотеки по реструктуризации: Сбербанк

Клиенту Сбербанка, чтобы увеличить срок ипотеки и уменьшить, как следствие, размер ежемесячного платежа, нужно принести в ближайший офис кредитной организации:

• заявление на реструктуризацию;
• дополнительные документы.

Здесь вы можете скачать заполненный образец указанного заявления. В нем указано, что заявитель делает снизить размер платежа на период в 228 месяцев (19 лет) — исходя из того, что ипотека оформлена на 20 лет за год до обращения за реструктуризацией.

То, какими будут прилагаемые к заявлению документы, зависит от причин, по которым запрашивается увеличение срока ипотеки. Банк допускает следующие:

• потеря работы (в этом случае может потребоваться копия трудовой книжки, уведомления о сокращении, выписка из Службы занятости о статусе безработного);
• снижение зарплаты заемщика, снижение дохода членов семьи заемщика (что подтвердят справки 2-НДФЛ, банковские выписки);
• выход в декрет (подтверждаемый больничным листом, свидетельством о рождении ребенка);
• призыв в вооруженные силы (удостоверяемый приказом из военкомата);
• утрата способности к работе (подтверждаемый справкой об инвалидности);
• статус обманутого дольщика — когда «долевая» квартира, оформленная в ипотеку, не была построена из-за нарушений застройщиком обязательств (подтверждается выпиской по реестру пострадавших дольщиков);
• чрезвычайная ситуация (подтверждаемая документами из МЧС, актами о повреждении имущества).

Сбербанк предупреждает, что может запросить при необходимости иные дополнительные документы. Заявления и документы на отсрочку банк рассматривает до 10 дней. Какие-либо платежи или комиссии за это не взимаются.

Реструктуризация ипотеки: ВТБ

В рамках программ реструктуризации ВТБ также возможно запросить увеличение срока кредита. Схема оформления реструктуризации, в целом, подобна той, что описана выше в случае со Сбербанком. Но есть принципиальные отличия.

Во-первых, у ВТБ есть два варианта программы реструктуризации — платный и бесплатный. По первому заявка рассматривается до рабочих 14 дней, но нужно уплатить комиссию — 15 000 рублей (если заемщик — житель столичного региона, Санкт-Петербурга, Ленинградской области) или 7 000 рублей (если клиент из других субъектов РФ). По второму — до 90 рабочих дней.

Во-вторых, у банка, в отличие от Сбера, нет озвученного перечня причин, по которым может предоставляться реструктуризация. На странице описания соответствующей программы ВТБ перечислены документы, прилагаемые к заявлению, и среди них нет тех, которые бы отражали конкретные причины обращения за увеличением срока ипотеки. Требуются же:

• паспорта заемщика, поручителя;
• СНИЛС клиента, иных собственников ипотечной квартиры;
• ипотечный договор, а также договор поручительства;
• документ, удостоверяющий право собственности на ипотечную квартиру;
• документы, удостоверяющие изменения в семейном положении клиента (если они имели место).

При этом, банк указывает, что в ходе рассмотрения заявления может запрашивать у заявителя дополнительные документы.

В-третьих, у ВТБ другая схема приема заявления и документов на реструктуризацию. Нужно, чтобы клиент отсканировал их оригиналы, а затем направил сканы на определенный адрес e-mail (в зависимости от того, в каком федеральном округе он живет). Каждый отдельный скан при этом:

• должен быть хорошо читаемым;
• должен включать только целую страницу какого-либо документа (не часть);
• не должен быть заархивирован или приведен в виде ссылки на облачный ресурс.

Максимальный объем всех прилагаемых к письму файлов не должен быть больше 20 МБ. В теме e-mail необходимо указать город оформления ипотеки, ФИО и дату рождения клиента.

Банки не всегда готовы одобрить реструктуризацию — поскольку она с точки зрения банков исключительно добровольная. Но есть альтернатива, предусмотренная законом.

Альтернатива реструктуризации: ипотечные каникулы

Речь идет об ипотечных каникулах. Их сущность — в приостановке выплат по жилищному кредиту на срок до 6 месяцев. Общий срок кредитного договора при этом продлевается на период действия льготы: график платежей смещается, таким образом, на срок до полугода. Возможность оформить ипотечные каникулы гарантируется государством и устанавливается положениями статьи 6.1-1 Закона «О потребительском кредите» от 21.12.2013 № 353-ФЗ.

Как Сбербанк, так и ВТБ, следуя закону, предоставляют ипотечные каникулы. Условия их получения клиентами, в силу действия закона, во всех банках одинаковые. Каникулы предоставляются, если:

• сумма кредита — не более 15 млн. рублей;
• ранее ипотечные каникулы не оформлялись;
• ипотечная квартира — единственное жилье заемщика.

Каникулы предоставляются заемщикам, у которых возникла сложная жизненная ситуация, обусловленная, к примеру, потерей работы, инвалидностью, снижением дохода (все условия перечислены в п. 2 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ).

Ключевая особенность ипотечных каникул: проценты по ежемесячным платежам по номинальному графику погашения в той его части, что приходится на период каникул, подлежат уплате как «чистые» суммы долга перед банком, добавляемые к основному долгу по ипотечному кредиту. Это следует из положений п. 18-22 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ. Уплата соответствующих процентов может быть произведена строго двумя способами:

• по завершении выплаты всех платежей по графику (новому);
• вместе с суммой полного или частичного досрочного погашения ипотеки.

Увеличение срока ипотеки при каникулах носит технический характер: переносится срок действия кредитного договора — в связи с добавлением отсроченных платежей в конец графика. Сам по себе график не «растягивается», размер ежемесячного платежа не сокращается. Однако, в случае сложной финансовой ситуации у заемщика такие каникулы могут помочь избежать просрочек и ухудшения кредитной истории.

Обращения в банки за увеличением срока ипотеки заемщики осуществляют регулярно. Оставляя затем отзывы на онлайн-ресурсах о таком опыте.

Увеличение срока ипотеки: отзывы

Как следует из некоторых отзывов, в банк, рассмотрев заявку на увеличение ипотеки в форме реструктуризации, может:

1. Предложить реструктуризацию, по которой:
   • ежемесячный платеж снижается до некоторой минимальной величины (5000 рублей) на полгода, с седьмого месяца — платеж становится обычным (16 000 рублей);
   • общий срок ипотеки увеличивается на год.

   Выходит, что клиент в чистом виде переплатит банку:

   • 30 000 рублей (5000 * 6) за счет минимальных платежей за 6 месяцев;
   • проценты за счет удлинения срока выплат.

   Очевидно, что в данной схеме банк несколько увеличивает ставку по кредиту: иначе чем объяснить, что кредитный договор длиннее, а ежемесячный платеж тот же.

2. Предложить «фирменные» кредитные каникулы, при которых:
   • ежемесячные платежи не вносятся 6 месяцев;
   • срок ипотеки увеличивается на год;
   • вырастает процентная ставка.

   Следствие — увеличивается общая плата по кредиту за счет увеличенных процентов.

3. Фактически увеличить основной долг по кредиту.

   Механизм таков: за реструктуризацию взимается комиссия, которая затем включается в основной долг.

Есть и иные не слишком радующие клиентов нюансы взаимодействия с банками по реструктуризации. Так, кредитная организация может отказать в продлении срока ипотеки по имеющимся документам: тогда потребуется занести дополнительные. Пишут также, что Сбер отказывает в реструктуризации, на которую заявление последовательно подавалось несколько раз. Бывает, что банки, отказывая в реструктуризации по своей программе, предлагают вместо этого именно «ипотечные каникулы», которые, как мы уже знаем, не предусматривают реального продления графика платежей.

Есть случаи, допущения банками серьезных технических ошибок: реструктуризация одобряется и на хороших условиях, но в персональном профиле клиента уменьшенные платежи не «прописываются». Из-за чего при внесении уменьшенного платежа у него образуется просрочка. Жалобы по таким случаям, безусловно, отрабатываются банком, но сам факт наличия вероятности подобных просчетов не может радовать заемщика.